コラム

 公開日: 2016-07-18 

土地選び 『住宅の地盤』

 住宅を新築する時、いったい全部でいくらくらいかかるんだろうってお考えになると思います。
建物の費用だけでは家は建たないのは当たり前ですが全体の費用としてまずは

①建物の値段。
建物の値段って言っても、よくチラシなんかで見る本体工事費!。本体工事費って何かな? 実は私にもよくわかりません。各社基準がバラバラなので。本体工事費を安く見せようと思ったら、いくらでも安く見せることができます。
この話は、長くなるのでまた機会を見てお話しします。この場合の建物の値段はもちろん施主様がそろえるものを除いた価格です。

それから
②設計費、確認申請費。
これらの項目が見積書に書いてなくても、必ず必要な作業なので、どこかにそっと紛れ込んで、設計費はかからないように見せてある見積書もあります。
(ただし、確認申請は必要ない地域もありますので、そこでは費用は発生しません)

そして
③土地費用
土地を所有している場合を除いて、買うか親などから譲ってもらう。あるいは借りる必要がありますね。

④仲介手数料
不動産屋さんから購入する場合は必要になります。(自社で所有してる土地の場合は、かからないですが)

⑤銀行融資関係の費用(融資を受ける場合)

⑥印紙代(契約用)

⑦登記費用(土地、建物)

⑧順番がずれましたが、外構費用。駐車場のコンクリートやカーポート、塀、門、玄関アプローチ工事、植栽など。

⑨ひょっとしたら敷地の造成工事費。盛土をしたり、周囲の敷地との高低差がありヨウ壁を造ったり、敷地を削ったり。

⑩カーテン、エアコン、

⑪新築に合わせて家具を新調する場合も多いですし、電気製品も(テレビ、冷蔵庫など)

⑫地鎮祭の費用などなど

 このように建物を新築するのには、住宅費用、土地費用以外にもさまざまなお金がかかります。そして忘れてはいけないのが、地盤補強、地盤改良の費用です。
あらかじめ土地の地盤調査が出来るのであれば事前に調査をして土地の状況を知ることが出来るため、地盤が良くないところでは、建物を建てても大丈夫な工事をする費用にどれくらい必要かはっきりと出すことが出来ますが、購入する土地などでは土地の契約前に地盤調査することは売主の許可を得ないと難しい面があります。
そして、その地盤補強、地盤改良の費用が、案外高額になり資金計画に大きな影響を与えることが少なくないです。

では、『住宅の地盤』について

 住宅を新築する時には、現在はほとんど地盤調査をして敷地の地盤の状況を確かめます。
平成12年に建築基準法が改正され、建設地の地耐力に応じた基礎と構造方法が規定されたからです。 地盤調査をしてその結果に応じた基礎をする。至極当たり前のことなのですが、実はそれ以前の住宅で地盤調査を行うことは余り行われていませんでした。設計者や大工さんの経験・判断で基礎を決めていたのが実情で、それも昭和50年代後半からやっと基礎に鉄筋を入れるようになってきました。鳥取県西部地震と丁度時期を同じくして、それまで「布基礎」という基礎形式だったものが急速に「べた基礎」という基礎形式が主流になってきました。



基礎の判断材料として地盤調査を行うわけですが、調査の結果、地盤が悪く基礎の下数十センチの土を入れ替えたり(地盤表層改良)、良好な地盤が深い場合はセメントを混ぜた土を柱状に流しこみ良好な地盤に達まで達せしめ建物を支えたり(柱状改良)もっと良好な地盤が深い場合は鋼管杭を打ったりと、あまり嬉しくない費用が発生します。これが数十万から100万円程度余分に費用がかかることがあるわけです。地盤の悪さは不動沈下の原因になりとても大切な事ですから、やらない訳にはいきません。当初から予算に地盤改良・補強費を見込んで全体の予算を立てておけばいいのですが、これを考えてないとあとで多額の費用がかかるということで大慌てとなるわけです。
土地を購入する前に、近所の新しくたったお宅に地盤改良・地盤補強をおこなったかを聞いてみたり、専門家(建築士・地盤調査会社)に見てもらうことをお勧めします。また、地盤調査の結果を第三者チェックしてもらうことも必要です。住宅の地盤調査会社のデータは、安全側に見すぎていることも多く、本来なら地盤補強の必要のない場合も多いからです。地盤補強・地盤改良が必要な場合でも、工務店から出た見積もり以外にも、他の地盤補強会社に見積もりをとって比較することをお勧めします。



土地購入前に地盤調査が出来て地盤がよくなく、多額の地盤補強費がかかる場合は、不動産屋さんと金額交渉することもありではないでしょうか。

次の回は『土地に係る法規制』についてです。

この記事を書いたプロ

有限会社安達建築設計事務所 [ホームページ]

一級建築士 吉田成年

鳥取県米子市道笑町2丁目172 [地図]
TEL:0859-33-7808

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